Panelové byty zdražují víc než novostavby. Čechům se vlastní bydlení vzdaluje
I přes vysoké ceny a poměrně drahé hypotéky lidé stále považují nákup nemovitostí za dobrou investici. Byty zdražují rychleji, než rostou mzdy i ekonomika. Bydlení v pražské novostavbě si například může dovolit jen rodina s čistým měsíčním příjmem nad 107 tisíc korun.
🚩 Proč je to důležité: Nová data ukazují, že v Česku je vlastní bydlení stále méně dostupné. Největší problém je ve velkých městech.
➡️ Co se stalo: Průměrný byt v českém panelovém domě loni zdražil o 11 335 korun za čtvereční metr na výsledných 71 tisíc. Tento růst byl i nominálně rychlejší než u novostaveb od developerů, které zdražily o 11 294 korun. Ty ale nakonec stojí dvojnásobek – 140 tisíc korun za metr čtvereční.
Čísla potvrzují pokračující rychlý růst cen, které doslova utíkají vývoji mezd, ekonomiky a v poslední době i nájmů. Data České bankovní asociace a společnosti Flat Zone přinášejí i druhý pohled. Pořízení bytu na hypotéku, byť s poměrně vysokými úroky, které se stále drží kolem 4,5 procenta, vychází stále jako velmi dobrá investice.
Hodnota koupeného bytu roste v posledních letech mnohem rychleji než mzdy a úroky na hypotékách jsou tak v důsledku reálně záporné. Jinak řečeno, nemovitosti zdražují ročně o 10 až 15 procent, mzdy rostou o šest až sedm procent, nájemné roste o šest procent.
Investoři, kteří kupují byty s cílem je dál pronajímat, ale sledují postupný pokles výnosů. Pryč jsou doby, kdy nájemné zaplatilo hypotéku, poslední roky pokrývá stále menší část a poměrný výnos z bytu tak klesá. Zde je ale nutné dodat, že hodnota bytu roste rychleji, než kolik nájemné vynáší.
Vývoj posledních dvou let ukazuje, že hypoteční trh po propadu v letech 2022 a 2023 rychle roste. Postupně se zvyšuje také počet nových hypoték a jejich objemy jsou rekordní. Lidé si dnes v průměru půjčují 4,5 milionu korun, před deseti lety to bylo 1,5 milionu.
Z údajů Bankovního a Nebankovního registru klientských informací společnosti CRIF – Czech Credit Bureau vyplývá, že lidí, kteří mají hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření na bydlení, je navzdory růstu v posledních letech stále méně.
Loni jich ubylo téměř osm tisíc, za posledních pět let pak 60 tisíc. Do jaké míry je to tím, že si stále méně lidí může hypotéku dovolit, a do jaké míry tím, že se hypotéky koncentrují u lidí, kteří mají bytů více, není z údajů jasné.
Klesání dostupnosti ukazuje příklad novostavby v Praze. Byt 3+kk na konci loňského roku vyšel na 13,2 milionu korun. Zájemce o hypotéku musel složit 2,6 milionu korun předem a splácet 53 400 korun měsíčně dalších 30 let. Aby úvěr vůbec dostal, musel prokázat čistý příjem domácnosti nad 97, u vyššího věku nad 107 tisíc korun měsíčně.
Kdo si kupoval stejný byt o rok dříve, stačila mu splátka 49 tisíc měsíčně a čistý příjem nad 89, respektive 98 tisíc korun. Mzdy rostly pomaleji a více lidí tak na takovou hypotéku nedosáhne. A to jde o příklad novostaveb, které zdražují méně než starší byty. Ty v panelových domech jsou o celých 19 procent dražší než o rok dříve, což růst mezd nepokrývá.
Dál platí, a to hlavně ve velkých městech a jejich okolí, že trh patří prodávajícím, protože nabídka je slabá a poptávka silná. Nic tak zatím nenasvědčuje tomu, že by se růst cen měl zastavit.
📢 Co kdo říká:
Milan Roček, jednatel společnosti Flat Zone: „Základním problémem českého bytového trhu je skutečnost, že se málo staví málo v místech, kam dlouhodobě směřuje velká poptávka. Tedy v Praze, Brně a okolí těchto dvou metropolí a v krajských městech. Dostupnost bydlení se zvýší tehdy, pokud bude nová výstavba probíhat rychleji, předvídatelněji a zejména tam, kam se lidé přesídlují.“
🔎 Kontext: Růst cen nemovitostí je v Česku jeden z nejvyšších v Evropě. Jde o jednu ze šesti zemí Unie, kde jen za posledních deset let zdražily o více než 150 procent. V regionu střední Evropy je na tom hůře jen Maďarsko, které má ještě méně dostupné vlastní bydlení.
Stále se zvětšují rozdíly v cenách mezi velkými městy a regiony. Starší byty v obou největších aglomeracích — Praze a Brně — jsou v průměru třikrát dražší než v malých městech s méně než 10 000 obyvateli a přibližně dvojnásobně dražší než v ostatních větších městech.
👀 Co dál sledovat: Změnu může přinést zpřísnění hypoték u nákupu investičních bytů. To začne platit od dubna. Kdo si bude pořizovat třetí a další nemovitost, případně byt určený k pronájmu, bude muset mít našetřeno více vlastních prostředků než dosud a také maximální úvěr bude v poměru k příjmu nižší, než na co dosáhnou ti, kteří si byt kupují pro sebe.
